Thứ Năm, 18/08/2022 9:28 chiều

Điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

26/07/2021, Đất đai, 757 Lượt xem

Trong cuộc sống hiện đại, kinh tế ngày càng phát triển số lượng dân số tăng nhanh nên nhu cầu về đất đai và nhà ở luôn là vấn đề nóng . Hiện nay có rất nhiều dạng bất động sản khác nhau và dạng bất động sản hình thành trong tương lai dần càng phổ biến đối với người tiêu dùng vì nó đem lại nhiều lợi ích song nó cũng tồn tại nhiều rủi ro nếu không am hiểu về luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở.

Khi nào một dự án đủ điều kiện được bán nhà hình thành trong tương lai? Để trả lời cho câu hỏi này, hãy cùng Công ty TNHH MTV Vân Hoàng Minh ( V&HM Law Firm) cùng tìm hiểu về các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng nhé!

Hình ảnh minh họa

1. Khái niệm về bất động sản hình thành trong tương lai.

Bất động sản hình thành trong tương lai là những bất động sản như “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” được quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên khái niệm về bất động sản hình thành trong tương lai chưa được quy định cụ thể, nhưng tại khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rằng:

“Việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);

b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a Khoản này.”

2. Điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được phép kinh doanh cần phải đáp ứng đủ 5 điều kiện:

– Giấy chứng minh tư cách chủ đầu tư (vd: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định chống đấu giá, giấy nộp tiền…);

– Giấy phép xây dựng (trong trường hợp khu đô thị cần phải có giấy phép xây dựng, tuy nhiên nếu dự án thuộc trong các trường hợp được miễn có giấy phép xây dựng thì không cần phải có giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 89 luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Phải có bản vẽ thiết kế chi tiết thi công, (đây là giai đoạn cuối cùng trong quy trình thiết kế của một công trình xây dựng (hay thiết kế nhà đẹp). Và khi được chủ đầu tư phê duyệt nó sẽ được triển khai ngay theo đúng thời gian và tiến độ của dự án được để ra).

– Phải có chứng nhận hoàn cơ sở hạ tầng ( ví dụ: chung cư phải hoàn thành xong phần móng; đối với khu dân cư khu đô thị phải có biên bản hoàn công về hạ tầng bao gồm hạ tầng kĩ thuật, công viên cây xanh); tuy nhiên hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp mở bán nhà trên giấy nhưng chưa hoàn thành xong phần móng.

– Được Sở xây dụng Cấp Tỉnh chấp thuận dự án đó được phép đưa vào kinh doanh. Đây là điều kiện quan trọng nhất, vì khi có được văn bản của cơ quan quản lý thì bất động sản đó đã đáp ứng được tất cả các điều kiện mà pháp luật đã quy định để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Và ở điều kiện này nhà nước đã làm giúp hoạt động kiểm tra tất cả các bước cần thiết, người thuê mua nhà không cần phải kiểm tra lại.

* Cơ sở pháp lý được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

“ 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Như vậy chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên mới có thể đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Tuy nhiên để phòng tránh rủi ro về đầu tư, hay mua nhà gọi chung là bất động sản hình thành trong tương lai cần chú ý:

– Cần kiểm tra hồ sơ dự án bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với trường hợp chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xem tư cách của chủ đầu tư có đủ tư cách làm chủ đầu tư hay không, bằng cách: xem quyết định chống đấu giá, chấp thuận chủ trương đầu tư hay quyết định giao đất từ cơ quan có thẩm quyền quyết định);

+ Phải có biên bản nghiệm thu xong hạ tầng, đối với khu dân cư phải có biên bản hoàn công, đối với chung cư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.

+ Yêu cầu chủ đầu tư cho xem văn bản của Sở Xây Dựng đủ điều kiện được phép đưa dự án hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Trên đây là toàn bộ những vấn đề trong việc giải đáp câu hỏi về “điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh”. Hy vọng những thông tin trên có thể giải đáp thắc mắc cho bạn.
V&HM tổng hợp

Website: https://vanhoangminhlaw.vn

Email: vanhoangminhlaw@gmail.com

Hotline: 0985 158 595

Địa chỉ: 422 (tầng 3) Võ Văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh